房產業融資新路徑 募集社會資金參與舊城改造
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房地產企業作為資金密集型企業，在拿地、建設等階段時常會面臨巨大的資金缺口，離不開金融業提供的服務和支持。
分析人士認為，今年房地產企業在金融創新領域進行瞭不少嘗試，尤其是在開發周期漫長的舊城改造項目上進行瞭一系列融資創新試驗，如通過信托、有限合夥私募基金等金融工具引入民間資本來加快解決動遷、安置等長期性難題。雲南城投位於蘭州的徐傢灣舊城改造項目即是一例。
復旦大學經濟學院副院長孫立堅對 記者表示，通過信托、有限合夥企業等民間融資方式來加快舊城改造進度，與不久前十八屆三中全會提出的 "允許社會資本通過特許經營等方式參與城市基礎設施投資和運營"的要求是一致的。
舊城改造引入金融創新
12月15日上午，位於蘭州市城關區黃河以北的徐傢灣舊城改造回遷安置項目正式破土開工。
資料顯示，徐傢灣舊城改造項目是蘭州市舊城改造項目重點建設項目，位於蘭州市城關區黃河以北徐傢灣村，距離蘭州市核心商圈4公裡。項目改造范圍總用地約530畝，改造范圍內涉及總拆遷面積約為34萬平方米。
2012年10月20日，以一級土地開發為主營業務的雲南城投發佈公告稱，其下屬企業雲南安盛創享旅遊產業投資合夥企業
(有限合夥)(以下簡稱安盛創享合夥企業)，擬與重慶市小天鵝投資控股(集團)有限公司以及貴州省交通工程有限公司共同投資蘭州徐傢灣片區舊城改造項目。
2013年1月30日，雲南城投發佈公告稱，擬由公司下屬安盛創享合夥企業與重慶小天鵝集團、貴州交通對項目進行共同投資。
雲南城投年報顯示，安盛創享合夥企業出資人民幣6000萬元認購蘭州小天鵝 (重慶小天鵝集團的控股子公司)部分新增註冊資本，持有蘭州小天鵝60%的股權，並由安盛創享合夥企業按照每年14%的利率標準向蘭州小天鵝提供不超過人民幣12億元的股東貸款，用於項目後續建設，貸款資金根據項目實施進度分期到位。
值得註意的是，雲南城投此次並未利用自有資金投資蘭州徐傢灣舊城改造項目，而是由下屬企業安盛創享合夥企業通過向社會募資6000萬元的方式參與到舊城改造項目中。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，民間資本參與城市運營主要分兩個層次：一是大城市更新改造；二是三、四線地區城鎮化建設土地整理。引入民間資本，可讓政府、開發商、金融機構均從中得利，並有效推進土地拆遷進度。
信托金融專傢孫飛表示，包括信托、有限合夥企業等民間資本參與城市改造，重點是產品風險是否可控、能否及時返本付息，如果風險鎖定，那麼可以看好。
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記者註意到，類似通過金融創新參與到城市運營的案例，雲南城投並非唯一一傢。
今年10月，上置集團通過中融信托發行瞭一款"中融-北阪河谷城市發展基金第2期集合信托計劃"，信托規模14.6億元 (優先級)，總期限為6年，分期發行，首期期限1.5年，資金將用於上海市黃浦區琴海苑項目開發建設。
據悉，作為上海市黃浦區舊區改造重點項目，琴海苑項目的舊城改造從2003年開始已有十個年頭，雖然地價大漲，但當地仍被一大片舊房占據，居民急盼動遷。
"原來是開發商壓價壓得太厲害導致動遷難，現在則是動遷戶抬價抬得太厲害導致政府無法接受。"克而瑞研究中心研究總監薛建雄對記者表示，現在開發商更多通過金融工具募集動遷資本，有利於動拆遷雙方達成市場公平價格，也意味著舊城改造可以更有效推行。
業內普遍認為，未來除瞭銀行貸款，房企應該積極尋求通過信托、房地產私募股權投資、境外投資、公募基金等多種渠道融資，建立一個手段多樣、結構合理的房地產金融體系。
孫立堅指出，金融創新在給企業、行業帶來新機遇的同時，也必須關註產品安全性，吸引民間資本一定要使融資信息透明化，讓投資者知曉風險，能做到透明化運作才能真正起到創新的作用。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-19/06592543825.shtml
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