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入市收緊
內容來自sina新聞
"精裝捆綁"普遍受限
&宜蘭市房貸emsp;2013年3月，北京一紙"限價令"讓開發商愁懷滿頭，但這個煩惱並沒有持續多久，因為他們想出瞭"精裝捆綁"這一變相漲價的"妙招"。雖然取得的是毛坯房預售許可證，但是房屋出售時卻變成瞭精裝修，買房人需要簽訂兩份合同，一份是毛坯房購買合同，另一份是精裝修費用合同。
一切都要等住建委批準的結果再定價，幾乎是記者所采訪的多個有新盤待推的項目的一致回應。位於房山區長陽的首創·新悅都、位於大興生物醫藥基地的鑫苑·鑫都匯這些曾被曝光"精裝捆綁"的樓盤如今都在等待預售證的下發，他們的銷售人員均向記者表示，新盤開售的房價以及是否精裝交付都要看住建委的批復。
郭毅對此分析認為，11月逐步進入一年的銷售淡季，通常年份房企也會減少推盤量，今年11月則是在住建委年底控制房價的6條新規作用下，開發商或主動、或被動地延遲開盤。6條新規中"年底前單價4萬元/平方米以上住宅項目不再發放預售許可證"將直接導致中高端項目集體缺席歲末新盤市場。
為緩解房價上漲過快的勢頭，北京市住建委向各開發商明確指示，大幅漲價項目取得預售許可證在年底前已無獲批可能，且捆綁精裝修以便逃避監管的銷售方式也將被叫停。
11月12日，記者來到瞭位於天宮院的金融街·融匯項目，這裡的樓盤基本結構已接近完工，裡面的裝修工程還在進行。售樓人員告訴記者，即將開售的是第4期，因為遲遲拿不到預售證，所以相關價格以及是毛坯亦或是精裝銷售都不得而知，但"第4期的房卡都已發完，至於房價，之前第3期的銷售情況您可以參考一下"。據該售樓人員介紹，融匯第3期的精裝房價在2.3萬元/平方米左右，其中包括1.6萬元/平方米左右的在住建委備案的毛坯房價格，以及6000~7000元/平方米不等的裝修價格，"要簽兩份合同，裝修部分的費用需要跟首付款一起支付。第4期還贈送瞭車位，但第4期、第5期是否還贈送目前還不知道，都要等住建委批下來的情況再定。"
根據中國房地產報記者的多方調查，此前幾傢被曝光的"精裝捆綁"樓盤幾乎都在等待新一期項目的預售證，是否繼續精裝交付還是未知數。
開發商預售許可證管理再度被收緊，而曾經捆綁精裝的樓盤首當其沖。近日，經中國房地產報記者調查發現，多個在前期銷售中曾精裝捆綁的項目均等證待售，延遲瞭新盤開盤期。
基於此也可以推斷，對高價房市場的行政控制及不允許精裝捆綁的政策或許為緩兵之計，隻是短期行政管控行為，在未來優化的住房市場結構下，行政管控的力度將會削弱。
這也致使年初北京市承諾的"新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定"的房價控制目標難以實現。在10月份的百城新建住宅價格指數中，北京房價漲幅仍位居全國前10位，均價達3.1277萬元/平方米，相比1月份的2.5075萬元/平方米，漲幅高達25%。
10月底，"京七條"以及北京市住建委推出控制市場價格的6條新規砸向市場。除瞭漲價樓盤和高於4萬元/平方米的高價樓盤年內一律不批預售證等內容，此前被開發商慣用的"精裝捆綁"的曲線漲價行為也首度被明令禁止。
而在眾多住宅項目謹慎行事的同時，仍有一些膽大者。在位於生物醫藥基地的珺悅國際售樓處，記者瞭解到，由於該項目為商業立項，雖然都建成瞭住宅出售，但並不受限購限制。"我們十幾棟樓都是去年拿的預售證，價格是1.6萬元/平方米，我們一個月開一棟樓，現在隻有兩棟瞭。"其銷售模式與融匯如出一轍，在銷售合同之外，以6000元/平方米的裝修價格另簽一份合同，該筆費用須先期支付。"這片的樓盤幾乎都這樣做。"一位售樓小姐告訴記者。
"以前官方對包括精裝捆綁、車位捆綁等區縣漲價的行為，不能說是聽之任之吧，也幾乎可以是半默許狀態。但是近期確實是管得嚴瞭，已經有幾個項目因為想通過精裝拆分的方式規避限價，而被卡掉預售證瞭。"一位知情的房企營銷人士告訴記者，近期部分開發商想通過精裝拆分的方式規避限價的行為確實受到瞭限制。除瞭嚴格限制預售審批，一些拿到預售的項目也簽署承諾書規避捆綁銷售，承諾不捆綁銷售、不變相漲價，"批什麼房賣什麼房"。
偉業顧問集團副總經理趙鐵路認為，禁止"精裝捆綁"與"暫停高價房發證"政策相伴而生，實際上是圍堵開發商對於"高價房"變相入市的一項應對政策。短期內，會對入市的高價房產生一定的負面影響，尤其對之前高價拿地而今基於銷售價格壓力的"被豪宅"項目。
而這種影響的結果，直接對應瞭目前供需低迷的11月市場。
"上周僅一盤入市，11月上旬僅推5盤為年內最低。甚至可能出現11月全月成交'斷檔'。"亞豪機構市場總監郭毅表示，包括禁止"精裝捆綁"與"暫停高價房發證"政策等一系列政策因素，已經對市場產生瞭巨大影響。
根據亞豪機構統計數據顯示，11月4日～11月10日北京商品住宅市場僅有通州區的潤楓領尚1個項目入市，共提供住宅產品136套，預售許可面積1.2萬平方米，相比10月28日～11月3日分別減少70.6%、74.3%。而截至11月10日僅有5個項目入市銷售，是今年以來各月同期開盤項目最低的一個月。
包括禁止"精裝捆綁"曲線漲價行為在內，北京不斷收緊的行政化調控措施是否可以真正能遏制房價繼續攀漲尚未可知。但截至11月10日，11月上旬僅有5個項目入市銷售，成為今年以來各月同期開盤項目最低的一個月。一些市場人士擔憂，在政策因素的影響下，11月北京樓市或出現供需低迷成交大幅下滑，甚至全月成交量"斷檔"。
此外，"無論期房、現房，漲價項目均不批證"、"不允許捆綁精裝銷售"的要求則基本杜絕瞭之前各項目"曲線漲價"的實施路徑，項目的市場價值高於住建委審批價格，在各大主流房企已經完成全年銷售任務，將提升利潤水平作為當前的主要任務的背景下，在一定程度上會造成年末"剛需"項目供應量的減少。
"長期來看，行政手段畢竟不能代替市場，該政策長期執行的可能性不大。"趙鐵路指出，根據北京"自住型"商品房的土地供應政策，假設該政策毫不打折扣地落地，這7萬套自住型新北市汽車貸款小額信貸利率比較商品住房將占2012年全市商品房成交量的約37%。從長期來看，如此大規模的市場供應將會優化住房市場結構，同時，對住房整體成交價格也會產生平抑作用。
禁 精裝捆綁遏曲線漲價
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/16222500278.shtml
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